분양아파트 잔금대출, 부동산 담보대출, 주택담보대출 규제-집을 어떻게 사요.
최근 은행들의 주택담보대출 규제가 아주 엄격해지고 있어요. 대부분의 시중은행은 아예 주택담보대출 상담을 중단하기까지 했다. 여기에 분영 아파트에 대한 집단 대출도 한도가 줄어들기도 하고 아예 안 나오는 곳도 생기기 시작했다고 하는데요.
오늘은 잔금대출이라고 부르는 대출에 대해서 알아보겠습니다 대체 잔금대출이라는게 뭘까요?
부동산을 매입한 경우에는 일반적으로 계약금-중도금-잔금으로 분할하여 지불합니다. 따라서 잔금을 지불하는 날에는 아파트가 제 소유가 되므로 이것을 담보로 대출을 받고 잔금을 지불할 수 있습니다만, 이것을 잔금 융자라고 부를 수도 있습니다.
잔금대출? 예를 들어볼까요?
20억짜리 강남의 24평 아파트를 사겠다고 합시다. 계약금을 10%로 하면 2억을 계약일에 주고 40%인 8억을 중간에서 주고 나머지 50%인 10억을 잔금일에 내는 것으로 합시다.
▶ 계약금 10% 2억 ▶ 중도금 40% 8억 ▶ 잔금 50% 10억
계약금과 중도금, 2억과 8억은 개인 몫의 돈으로 충당되는 경우가 많습니다. 예를 들어 전세에 살고 있다면 기존 집에서 계약금 일부만 받고 신규 인수하는 집의 계약금을 내는 식이죠.
중도금은 신용대출을 받거나 협의가 잘 되면 예전 전세에서도 중도금으로 처리하는 경우도 있어요. 어쨌든 여기까지는 본인이 직접 현금을 동원해서 지불하셔야 합니다.
하지만 마지막 10억은 잔금 날짜에 지불하게 되는데요. 이 잔금일은 나머지 금액을 지불함과 동시에 주택의 소유권이 저에게 넘어가게 됩니다. 법무사 대부분이 동행하여 당일 바로 등기이전을 신청합니다.
은행 대출상담사도 계약현장에 나와 서류를 챙기고 등기이전이 된 직후 바로 대출을 실행합니다. 절차상으로는 대부분의 은행에서 잔금을 지불할 수 있게 해 줍니다.
대부분 잔금 대출은 집값의 40%까지 진행됩니다. 이것은 LTV가 적용되었기 때문입니다. 집값의40%까지만대출해준다는이야기입니다. 20억 집은 최대 8억까지만 대출이 가능합니다.
따라서 20억짜리 집을 사려면 8억은 대출, 12억은 스스로 어떻게든 만들어 내야 합니다. 8억을 대출 받은 것을 "잔금 융자"라고 생각하시면 됩니다.결국, 잔금 대출은 주택융자와 같게 됩니다.
● 분양아파트 잔금융자? 분양아파트에 대해서도 같은 방식이 적용됩니다.
8억의 분양가를 가진 민간분양 맨션에 해당한다고 칩시다. 계약금은 10%인 8천만원, 중도금은 총 5~6회에 걸쳐 10%씩 내고 나머지 2030%를 입주일에 잔금으로 납부합니다.
대부분의 분양 아파트는 시공사와 건설사 측에서 중도금을 무이자로 지원해 줍니다. 단, 잔금에 대해서는 별도의 지원이 없는 경우가 많은 것입니다만. 이때도 맨션 매매와 동일한 방식을 적용합니다.
즉 분양아파트가 완공되면 사용승인이 떨어지지만 그때부터는 은행이 아파트 감정가를 보고 부동산 담보대출을 해줄 수 있습니다.:)
예를 들어 8억에 분양된 아파트가 입주 시점에 15억에 감정가가 나왔다면 최대 6억을 대출받을 수 있습니다. 입주자는 6억원을 받게 돼 그동안 받아온 중도금 무이자 대출을 갚고 나머지 잔금 20%에 대해서도 납부할 수 있게 됩니다.
즉 분양 과정에서 중도금 + 잔금 대출을 새로 받은 '부동산 담보 대출'로 상환하는데, 이를 흔히 '잔금 융자'라고 부르기도 합니다.
전세계약의 잔금대출에서 보신 것처럼 잔금대출은 이름 그대로 실제 잔금에 대해 대출을 받는 것을 의미하는 것이 아닙니다.
정확히는 소유권이 이전된 내 주택을 담보로 받은 "주택담보대출"을 가지고 기존 계약의 "잔금"을 치르는 것을 의미한다고 생각하는 편이 더 정확할 것입니다.
많은 사람들이 잔금대출이라는 말을 많이 쓰지만 정확한 용어는 아니라고 생각해요. 소유권이 없는 상태에서 어느 금융회사가 거래금액을 대출해주나요?
전세 시장에서도 잔금 대출이라는 말은 자주 사용되고 있습니다만, 이것도 마찬가지입니다. 전세계약이 일종의 사계약 같은 게 아니라서 분위기가 좀 다르죠.
채권의 일종인 전세계약금을 담보로 전세금담보 융자가 이루어지는 경우가 많습니다.
실제로 전세계약을 완료하고 입주하는 날 은행이 계약서를 담보로 대출을 해줍니다. 세입자는 이 대출로 전세계약의 마지막 잔금을 지불하게 되는 구조입니다.
즉, 전세금을 대출해 주는 은행은 없습니다. 임대 보증금을 담보로 대출을 하고, 그걸로 임차인이 잔금을 지불하기만 하면 됩니다.
이게 왜 문제인가.최근 가계대출 총량이 급등하자 정부가 은행에 대출을 줄이라고 한 게 문제의 발단입니다. 은행들은 가장 쉽게 줄일 수 있는 주택담보대출을 줄이고 개인 신용대출을 중단하거나 한도를 줄이기 시작했습니다.
이미 6~7년 전에 분양 아파트를 분양 받았기 때문에 이제 입주를 시작하는 분들이 가장 큰 문제를 겪었습니다. 당시 6억에 분양된 집이 현재 시세로는 10억원 정도라고 합니다.
언뜻 보면 4억의 시세차익을 얻고 있는 것이 아닐까 라고 볼 수도 있습니다. 아직 팔지 않기 때문에 그런 말은 맞지 않을 것 같습니다.
어쨌든 입주 예정자들은 10억의 시세를 보고 40%의 대출을 계산해 총 4억의 부동산 담보 대출을 받을 수 있다고 생각하고 계획을 세웠을 것입니다. 기존 분양가의 대부분이 중도금, 무이자 대출이었을 테니 4억 대출금으로 기존 중도금 대출을 모두 갚고 입주하면 되는 줄 알았겠지만.
은행들은 기존 시세 10억을 기준으로 설정했던 대출을 분양가 기준으로 설정하겠다고 밝혔습니다. 이로써 입주자들이 받을 수 있는 대출이 6억의 40%인 2억4천만원이 된 것입니다.
기존의 4억을 고려하여 짰던 플랜이 1억6천만원 부족했고, 곳곳에서 구명이 생겨 아수라장이 된 것입니다. 물론계획을세우는분만문제일수도있겠지만,어쨌든갑자기분위기가바뀌었기때문에문제라고할수있습니다.
여러 가지로 정말 힘든 시기입니다. 다들 자금계획 잘 세워서 이사도 하고, 집도 알아보세요.
