8월 10일 전국 법원 경매 입찰 물건은 1694건이었습니다."이 중 매각된 사건은 596건으로, 매각 가액은 평균 84.41%, 배율은 3,04명이었습니다""오늘 최고 매각가액은 제주본원 2019-3754, 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 41에 있는 '농지'가 감정가 대비 1135%에 낙찰되어 최고 매각가액을 기록하였고, 인천본원 2018-510996, 인천광역시 미추홀구 도화동 524-9에 있는 '주택'이 감정가 대비 10% 낙찰되어 최저 매각가액을 기록하였습니다"
오늘 함께 생각해 볼 사건은 인천본원 18계 2019 타경 32707사건에서 감정가가 2억6천만원이고, 두 사람이 입찰하여 조**씨가 162.37%인 487,100,000원에 낙찰받은 사건입니다.물건을 확인해 보겠습니다.
위치는 전라남도 장흥군 장흡읍 건산리 182 외 2필지에 있는 블루시안 "아파트"이며, 건물면적은 81.43㎡의 24.633평입니다.임차인 현황을 확인해보도록 하겠습니다.상기 부동산은 세입자 안**씨의 보증금 130,000,000원에 해당 부동산을 전부 점유하고 있습니다.
권리관계를 확인해 봅시다.
#말소기준의 권리는 정남진 세촌금고가 설정한 #근저당당당 400,000,000원이며 근저당권자인 정남진 새마을금고가 근저당을 설정하여 #임의경매를 신청한 사건입니다이 사건은 권리상 낙찰자로부터 인수되지 않는 안전한 사건입니다.임대차를 계약할 때 많은 분들이 오해를 하시는 부분이 있습니다.임대권을 설정하면 반드시 본인의 보증금은 안전하다는 것입니다. 이는 잘못된 생각이고 전세권은 채권이다#임차권을 물권화 시킨 행위 그 이상도 그 이하도 아니라고 생각하시면 됩니다."오늘 사건을 보면, 세입자인 안**씨는 전입일 2016.05.10년 이후인 2018.01.26일에 전세권을 설정하였습니다"이는 집주인이 계약기간이 끝나도 돈을 받지 못하자 불안한 마음에 집주인의 동의하에 전세권을 설정한 것으로 보입니다.그럼 세입자 안 씨는 전세권을 설정해서 해당 보증금을 지켜 주실 수 있습니까?그렇지 않습니다. 해당 권리 내역을 보면 우선 전세권보다 빠른 근저당이 있기 때문에 전세권이 2순위 뒤로 밀릴 수 있습니다.결국 오늘의 낙찰액으로는 1순위 근저당 배당도 부족하기 때문에 2순위 전세권자는 1원도 배당받을 수 없게 됩니다.확실히 후순위 임차인이기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없는 대항력이기 때문에 낙찰자에게 보증금을 받을 수도 없습니다.오늘 낙찰자를 보니 해당 임차인이 낙찰받은 것 같습니다.그럼 세입자 안씨는 낙찰대금과 임차보증금을 합치면 감정가 2억도 안 하는 아파트를 약 2억8천만원에 사들이는 셈입니다.물론 전세권 설정으로 집주인에게 별 소송을 할 것이라고 생각합니다만, 좀처럼 잘 받을 수 없네요.이렇게 전세권 설정이 무조건 제 보증금을 지키는 만능열쇠는 아닙니다.제 보증금을 지키기 위해서는 본인이 권리 분석을 할 능력을 기르고 해당 부동산 같은 데는 임차하지 않는 게 현명해요.언제나 살아있는 옥션공부속의 5분칼럼입니다.
전세권은 만능 치트키가 아니다.내 보증금을 지키기 위해서는 내 능력을 키우는 것이 바람직하다."
이 사건처럼 만약의 경우를 놓치고 놓치는 부분이 많은 것이 부동산 경매입니다.여러분 먼저 포기하지 마시고 이상하다고 생각될 때, 의심이 들면 언제든지 저 다발에게 물어보세요. @^^@
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